Vermieten
IN BERLIN
Vermieter werden
Welche Gründe sprechen dafür?
Es gibt viele Gründe, warum man Vermieter werden sollte – Immobilien als sichere Geldanlage, Gewinnmaximierung oder Altersvorsorge etwa. Auch kaufen nicht selten Eltern für ihre studierenden Kinder oder die Kinder für ihre betagten Eltern eine Wohnung .
Von den rund 40 Millionen Haushalten in Deutschland sind nur 54 % vermietet. der Rest wird von den Eigentümern selbst bewohnt. Rund 60 % aller Mietwohnungen werden von den etwa 3,9 Millionen privaten Kleinvermietern angeboten.
Quelle: vermietertagebuch.de
Wohnung vermieten:
Was beachten?
Du hast Dich entschieden: Du willst Deine Wohnung vermieten, nicht verkaufen. Nun geht es also daran, einen zuverlässigen und solventen Mieter zu finden.
Reparaturen in der Wohnung
Reparaturen vor der Mietersuche erledigen
Zuallererst solltest Du die Wohnung jedoch einer kritischen Prüfung unterziehen. Schließlich bringt es nichts, nach einem Mieter zu suchen, wenn Teile der Wohnung erst noch saniert werden müssen. Halte dabei jedoch nicht nur nach den großen Fehlern Ausschau, sondern achte auch auf Kleinigkeiten: Teste zum Beispiel jeden Lichtschalter, drehe jeden Wasserhahn einmal auf und prüfe jeden einzelnen Heizkörper. Wenn eine Steckdose nicht funktioniert, mag das zwar zunächst nicht besorgniserregend sein. Es könnte jedoch auf ein größeres Problem hindeuten und Deinen gesamten Zeitplan umwerfen. Denn auch Mieter testen diese Dinge. Wird der Fehler erst bei der Wohnungsbegehung festgestellt, muss der eigentliche Einzugstermin eventuell verschoben werden und Dein Mietinteressent springt vielleicht wieder ab.
Gut zu wissen:
Vermieter sind dazu verpflichtet, die Mietsache in einem ordnungsgemäßen Zustand zu übergeben, der einen vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht. Unter vertragsgemäßem Gebrauch ist das Bewohnen der Wohnung zu verstehen. Sind zum Beispiel mehrere Steckdosen ohne Strom, ist ein vertragsgemäßer Gebrauch nicht mehr möglich.
Miethöhe festlegen (inkl. Nebenkosten)
Miethöhe festlegen und Nebenkosten kalkulieren
Als zweiter Schritt steht die Festlegung der Monatsmiete auf der Agenda. Ein guter Orientierungspunkt ist der Mietspiegel Deines Bezirks oder Deiner Region. Hier kannst Du Deine Wohnung anhand fester Kriterien (Lage, Größe, Baujahr etc.) in das Gesamtangebot einordnen und so die übliche Miete ablesen.
Natürlich kannst Du die Miete auch anhand eigener Kriterien festlegen. Ganz um den Mietspreisspiegel kommst Du jedoch trotzdem nicht herum, denn die Miete bei Neuvermietung darf maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Nur wenn Du nachweisen kannst, dass Dir ansonsten Verluste drohen, darfst Du auch mehr verlangen. Bei einer Überschreitung um 50 Prozent ist aber in jedem Fall Schluss, denn ab diesem Wert unterstellt der Gesetzgeber Mietwucher.
Gut zu wissen:
Willst Du in einem Gebiet mit Mietpreisbremse eine Wohnung vermieten, so darfst Du die ortsübliche Vergleichsmiete maximal um bis zu zehn Prozent überschreiten.
Kommst Du selbst mit einer Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht auf höhere Einnahmen als Ausgaben, drohen langfristig deutliche Verluste. In diesem Fall solltest Du entweder die Höhe Deiner Ausgaben deckeln oder aber noch einmal darüber nachdenken, ob der Verkauf der Wohnung nicht wirtschaftlich rentabler wäre. Wir unterstützen Dich gerne bei der Entscheidungsfindung – ein Anruf genügt!
Neben der Miete ist auch die Festlegung der Nebenkosten wichtig. Hier kannst Du jedoch nicht nach Angebot und Nachfrage gehen, sondern darfst nur die Kosten auf den Mieter umlegen, die auch tatsächlich entstehen. Kosten für die Verwaltung (zum Beispiel eine Hausverwaltung) dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Mietvertrag – alles, was du wissen musst
Mietvertrag und Mietart festlegen
Du solltest Dir im Vorfeld nicht nur über die Höhe der Miete Gedanken machen, sondern auch über die Dauer der Vermietung (befristet oder unbefristet) und über Dein Recht, die Miete vertraglich festgelegt in regelmäßigen Abständen zu erhöhen.
Unbefristete Mietverträge
Ein unbefristeter Mietvertrag ist in Deutschland die Regel, denn er bietet beiden Seiten die größte Planungssicherheit. Ist er einmal abgeschlossen, kann der Mieter mit einer Vorlaufzeit von drei Monaten kündigen. Der Vermieter muss sich an gestaffelte Fristen halten, die sich an der bisherigen Mietdauer orientieren:
- Mietdauer bis fünf Jahre = drei Monate Kündigungsfrist
- Mietdauer fünf bis acht Jahre = sechs Monate Kündigungsfrist
- Mietdauer über acht Jahre = neun Monate Kündigungsfrist
Der Vermieter muss jedoch nicht nur längere Kündigungsfristen berücksichtigen, sondern auch einen triftigen Grund für die Kündigung vorweisen können. Hierzu zählen Eigenbedarf, eine nicht mehr angemessene wirtschaftliche Verwertung sowie Vertragspflichtverletzungen seitens des Mieters.
Befristete Mietverträge
Im Feld der befristeten Mietverträge kommt in Deutschland fast nur noch der qualifizierte Zeitmietvertrag vor. In diesem Vertrag wird bereits zu Beginn das Ende des Mietverhältnisses festgelegt und begründet. Vermieter können dabei aus den folgenden Möglichkeiten wählen:
- Eigenbedarf zum festgelegten Zeitpunkt
- Sanierungen, Umbau oder Abriss
- Eigenbedarf als Dienstwohnung
Tritt der Grund nicht ein, wird auch die Befristung ungültig. Neben diesem festen Beendigungszeitraum können beide Seiten das Mietverhältnis nur noch kündigen, wenn sich die andere Seite eine erhebliche Vertragspflichtverletzung hat zuschulden kommen lassen. Der Mieter hat außerdem ein Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhungen und Modernisierungen.
Bevor Du eine Wohnung vermietest, solltest Du darüber hinaus überlegen, wie Du die Miete zukünftig erhöhen kannst. Zwar gibt es die Möglichkeit, die Miete in regelmäßigen Abständen an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen, doch muss sich der Mieter hiermit jeweils einverstanden erklären. Tut er das nicht, musst Du notfalls klagen – ein unangenehmer Prozess.
Staffelmietvertrag
Der Staffelmietvertrag schafft hier Abhilfe, denn so kannst Du bereits bei Vertragsbeginn den Zeitpunkt und die Höhe der künftigen Mieterhöhungen festlegen. Auch bei einem Staffelmietvertrag musst Du jedoch bestimmte Regeln beachten:
- Sie müssen die Erhöhung in einem festen Geldbetrag und in Euro angeben. Prozentsätze sind unzulässig.
- Sie dürfen die Miete maximal einmal pro Jahr erhöhen.
- Sie müssen mindestens zwei Staffeln vereinbaren.
- Der Indexmietvertrag bietet ebenso wie der Staffelmietvertrag ein vertraglich vereinbartes Recht zur Mieterhöhung. Beim Indexmietvertrag darf die Miete jedoch nur dann steigen, wenn auch der Verbraucherpreisindex steigt.
Den passenden Mieter finden
So findest Du den passenden Mieter
Der erste Schritt bei der Mietersuche ist immer die Frage, an wen Du überhaupt vermieten willst. Sei dabei unbedingt ehrlich zu Dir selbst und lass Dich nicht von Trends leiten. Wenn Du lieber ein ruhiges Rentnerpärchen in Deiner Wohnung hättest als eine junge Familie, dann ist das völlig in Ordnung. Achte bei der Festlegung Deines Wunschmieters jedoch darauf, dass Deine Wohnung für Deine Zielgruppe auch interessant ist. Wenn sich die Wohnung in einem Ausgehviertel befindet, werden sich vermutlich eher wenige Rentner für sie interessieren.
In einem zweiten Schritt solltest Du dann alle Vermarktungsmaßnahmen auf Deinen Wunschmieter ausrichten. Um bei unserem Beispiel mit dem Rentnerpärchen zu bleiben: Im Exposé und in der Anzeige solltest Du auf die gute Busanbindung hinweisen, die fußläufige Erreichbarkeit des Supermarktes und der nächsten Apotheke sowie die Sicherheit der Nachbarschaft hervorheben. Willst Du hingegen an junge Familien vermieten, solltest Du Spielplätze, Kindergärten und Grundschulen erwähnen. Dasselbe gilt für die Bilder Deiner Wohnung. Wenn Deine Zielgruppe eher ruhige Bilder in gesetzten Farbtönen bevorzugt, solltest Du genau das liefern.
Gut zu wissen:
Mit der BREEZE-App hast Du bereits ein übersichtliches und aussagekräftiges Exposé, das sich mithilfe eines intelligenten Algorithmus automatisch auf die Suche nach Deinem Traummieter macht. Hier geht’s zu unserem 3-Schritte-Guide, um mit BREEZE den passenden Mieter zu finden.
Achtung:
In die Vermietungsanzeige und ins Exposé gehören außerdem die Pflichtangaben zum Energieverbrauch, die Du dem Energieausweis zu Deiner Wohnung entnehmen kannst. Solltest Du noch keinen in Auftrag gegeben haben, wird es höchste Zeit! Laut Gesetz müssen die Daten vor der Vermietung vorliegen.
Wir empfehlen, bereits in der Vermietungsanzeige Angaben zu den geforderten Unterlagen zu machen. Generell sollten Deine Mietinteressenten spätestens bei der Besichtigung die folgenden Nachweise im Rahmen ihrer Bewerbungsunterlagen vorlegen:
- Die letzten drei Einkommensnachweise. Die Miete sollte nicht mehr als ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens ausmachen.
- Aktuelle Schufa-Auskunft
- Aktuelle Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
In der BREEZE-App lädst Du die oben genannten Nachweise ganz bequem über Dein Smartphone in Dein Profil hoch und kannst die Unterlagen mit dem Vermieter teilen – Du entscheidest, mit wem Du Deine Unterlagen teilen möchtest.
Darüber hinaus kannst Du einen kurzen Text verlangen, in dem die Mietinteressenten erklären, wer sie sind und warum sie in die Wohnung ziehen wollen. Alternativ kannst Du diese Angaben mithilfe einer Selbstauskunft erfragen, in der Deine Interessenten auch ihren Beruf, ihren Arbeitgeber sowie ihr Nettoeinkommen angeben. Auch die Anzahl der Personen, die in die Wohnung ziehen wollen, solltest Du stets erfragen.
Du hast BREEZE noch nicht für Dich entdeckt? Sieh Dir an, wie Du mit BREEZE einfacher denn je den perfekten Mieter für Deine Immobilie finden kannst.
Gut zu wissen:
Als Vermieter bekommt man viele Anfragen von seinen Mietern und das Verwalten von Daten endet oft genug im Chaos. Da den Überblick zu behalten, fällt meist schwer. Mit Breeze Connect gehört das zum Glück der Vergangenheit an, denn mit dieser Funktion kannst Du direkt mit Deinem Mieter Kontakt aufnehmen, Angelegenheiten effektiv und einfach klären und vieles mehr.
Quelle: ratgeber-haus-verkaufen.de
Rechte & Pflichten des Vermieters
Rechte:
- Kündigung des Mieters
- Kautionszahlung
- Mieterhöhung
- Betriebskosten
- Wohnungsschlüssel der vermieteten Wohnung
- Besichtigungsrecht des Vermieters
- Halten von Haustieren
Pflichten:
- Instandhaltungspflicht
- Kostenübernahme von Reparaturen
- Beseitigung von Mängeln und Schäden in der Bausubstanz
- Beseitigung von Schimmel
- Verkehrssicherungspflicht
- Klingel- und Briefkastenschilder
- Nebenkostenabrechnung
- Bereitstellen der Heizung
- Bekanntgabe der Hausordnung
- Haus- und Gartenpflege
- Ausstellen einer Wohnungsgeberbestätigung
- Rechenschaftspflicht
Quelle: objego.de
Was passiert als Nächstes?
Nachdem Du Deinen Traummieter gefunden und Deine ersten Mieteinnahmen erwirtschaftet hast, kannst Du Dich fürs Erste zurücklehnen. Wenn dann die Steuererklärung kommt, musst Du die Mieteinnahmen versteuern. Aber keine Sorge: Mit unseren Tipps aus dem Guide „Mieteinnahmen richtig versteuern: Was gehört zum Freibetrag?“ bist Du steuerrechtlich auf der sicheren Seite und kannst Deine Steuererklärung ruhigen Gewissens beim Finanzamt einreichen.
Vermieten leicht gemacht – mit Breeze
Die BREEZE-App vereinfacht aufwendige Prozesse zwischen Vermietern und Wohnungssuchenden durch intelligentes Matchmaking. Wohnungssuchende sehen die Kriterien des Vermieters für die gewünschte Immobilie und Vermieter sehen die Präferenzen des Wohnungssuchenden für ihre gewünschte Wohnung. Passen die Kriterien des Vermieters und die Präferenzen des Wohnungssuchenden gut zusammen, steigen die Chancen für beide Seiten auf eine Besichtigung der Immobilie und letztlich auf den Abschluss eines Mietvertrags.
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