Vermieten in
IN BERLIN
Vermieter werden –
Welche Gründe sprechen dafür?
Es gibt viele Gründe, warum man Vermieter werden sollte – sichere Geldanlage, Gewinnmaximierung durch Vermietung oder Altersvorsorge. Auch ist es nicht selten, dass Eltern für ihre studierenden Kinder oder die Kinder für ihre Eltern aus Altersgründen eine Wohnung kaufen.
Von den rund 40 Millionen Haushalten in Deutschland sind nur 54 % davon selbst vermietet, der Rest wird von den Eigentümern selbst bewohnt. Rund 60 % aller Mietwohnungen werden von den etwa 3,9 Millionen privaten Kleinvermietern angeboten.
Quelle: vermietertagebuch.de
Wohnung vermieten:
Was beachten?
Sie haben sich entschieden: Sie wollen Ihre Wohnung vermieten, nicht verkaufen. Nun geht es also daran, einen zuverlässigen und solventen Mieter zu finden.
Reparaturen in der Wohnung
Reparaturen vor der Mietersuche erledigen
Zuallererst sollten Sie die Wohnung jedoch einer kritischen Prüfung unterziehen. Schließlich bringt es nichts, nach einem Mieter zu suchen, wenn Teile der Wohnung erst noch saniert werden müssen. Halten Sie dabei jedoch nicht nur nach den großen Fehlern Ausschau, sondern achten Sie auch auf Kleinigkeiten: Testen Sie zum Beispiel jeden Lichtschalter, drehen Sie jeden Wasserhahn einmal auf und prüfen Sie jeden einzelnen Heizkörper. Wenn eine Steckdose nicht funktioniert, mag das zwar zuerst nicht viel sein. Es könnte jedoch auf ein größeres Problem hindeuten und Ihren gesamten Zeitplan umwerfen. Denn auch Mieter testen diese Dinge. Wird der Fehler erst bei der Wohnungsbegehung festgestellt, kann der eigentliche Einzugstermin in Gefahr geraten und Ihr Mietinteressent vielleicht wieder abspringen.
Gut zu wissen:
Vermieter sind dazu verpflichtet, die Mietsache in einem ordnungsgemäßen Zustand zu übergeben, der einen vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht. Unter vertragsgemäßem Gebrauch ist das Bewohnen der Wohnung zu verstehen. Sind zum Beispiel mehrere Steckdosen ohne Strom, ist ein vertragsgemäßer Gebrauch nicht mehr möglich.
Miethöhe festlegen (inkl. Nebenkosten)
Miethöhe festlegen und Nebenkosten kalkulieren
Als zweiter Schritt steht die Festlegung der Monatsmiete auf der Agenda. Ein guter Orientierungspunkt ist der Mietspiegel Ihres Bezirks oder Ihrer Region. Hier können Sie Ihre Wohnung anhand fester Kriterien (Lage, Größe, Baujahr etc.) in das Gesamtangebot einordnen und so die übliche Miete ablesen.
Natürlich können Sie auch anhand eigener Kriterien die Miete festlegen. Ganz um den Mietspreisspiegel kommen Sie jedoch trotzdem nicht herum, denn die Miete bei Neuvermietung darf maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Nur wenn Sie nachweisen können, dass Ihnen ansonsten Verluste drohen, dürfen Sie auch mehr verlangen. Bei einer Überschreitung um 50 Prozent ist aber in jedem Fall Schluss, denn ab diesem Wert unterstellt der Gesetzgeber Mietwucher.
Gut zu wissen:
Wollen Sie in einem Gebiet mit Mietpreisbremse eine Wohnung vermieten, so dürfen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete maximal um bis zu zehn Prozent überschreiten.
Kommen Sie selbst mit einer Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht auf höhere Einnahmen als Ausgaben, drohen Ihnen langfristig deutliche Verluste. In diesem Fall sollten Sie entweder die Höhe Ihrer Ausgaben deckeln oder aber noch einmal darüber nachdenken, ob der Verkauf der Wohnung nicht wirtschaftlich rentabler wäre. Wir unterstützen Sie gerne bei der Entscheidungsfindung – ein Anruf genügt!
Neben der Miete ist auch die Festlegung der Nebenkosten wichtig. Hier können Sie jedoch nicht nach Angebot und Nachfrage gehen, sondern dürfen nur die Kosten auf den Mieter umlegen, die auch tatsächlich entstehen. Kosten für die Verwaltung (zum Beispiel eine Hausverwaltung) dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Mietvertrag - alles was du wissen musst
Mietvertrag und Mietart festlegen
Sie sollten sich im Vorfeld nicht nur über die Höhe der Miete Gedanken machen, sondern auch über die Dauer der Vermietung (befristet oder unbefristet) und über Ihr Recht, die Miete vertraglich festgelegt in regelmäßigen Abständen zu erhöhen.
Unbefristete Mietverträge
Ein unbefristeter Mietvertrag ist in Deutschland die Regel, denn er bietet beiden Seiten die größte Planungssicherheit. Ist er einmal abgeschlossen, kann der Mieter mit einer Vorlaufzeit von drei Monaten kündigen, der Vermieter muss sich an gestaffelte Fristen halten, die sich an der bisherigen Mietdauer orientieren:
- Mietdauer bis fünf Jahre = drei Monate Kündigungsfrist
- Mietdauer fünf bis acht Jahre = sechs Monate Kündigungsfrist
- Mietdauer über acht Jahre = neun Monate Kündigungsfrist
Der Vermieter muss jedoch nicht nur längere Kündigungsfristen berücksichtigen, sondern auch einen triftigen Grund für die Kündigung vorweisen können. Hierzu zählen Eigenbedarf, eine nicht mehr angemessene wirtschaftliche Verwertung sowie Vertragspflichtverletzungen seitens des Mieters.
Befristete Mietverträge
Im Feld der befristeten Mietverträge kommt in Deutschland fast nur noch der qualifizierte Zeitmietvertrag vor. In diesem Vertrag wird bereits zu Beginn das Ende des Mietverhältnisses festgelegt und begründet. Vermieter können dabei aus den folgenden Möglichkeiten wählen:
- Eigenbedarf zum festgelegten Zeitpunkt
- Sanierungen, Umbau oder Abriss
- Eigenbedarf als Dienstwohnung
Tritt der Grund nicht ein, wird auch die Befristung ungültig. Neben diesem festen Beendigungszeitraum können beide Seiten das Mietverhältnis nur noch kündigen, wenn sich die andere Seite eine erhebliche Vertragspflichtverletzung zuschulden kommen lassen hat. Der Mieter hat außerdem ein Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhungen und Modernisierungen.
Bevor Sie eine Wohnung vermieten, sollten Sie darüber hinaus überlegen, wie Sie die Miete zukünftig erhöhen können. Zwar gibt es die Möglichkeit, die Miete in regelmäßigen Abständen an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen, doch muss sich der Mieter hiermit jeweils einverstanden erklären. Tut er es nicht, müssen Sie notfalls klagen – ein unangenehmer Prozess.
Staffelmietvertrag
Der Staffelmietvertrag schafft hier Abhilfe, denn so können Sie bereits bei Vertragsbeginn den Zeitpunkt und die Höhe der künftigen Mieterhöhungen festlegen. Auch bei einem Staffelmietvertrag müssen Sie jedoch bestimmte Regeln beachten:
- Sie müssen die Erhöhung in einem festen Geldbetrag und in Euro angeben. Prozentsätze sind unzulässig.
- Sie dürfen die Miete maximal einmal pro Jahr erhöhen.
- Sie müssen mindestens zwei Staffeln vereinbaren.
- Der Indexmietvertrag bietet ebenso wie der Staffelmietvertrag ein vertraglich vereinbartes Recht zur Mieterhöhung. Beim Indexmietvertrag darf die Miete jedoch nur dann steigen, wenn auch der Verbraucherpreisindex steigt.
Den passenden Mieter finden
So finden Sie den passenden Mieter
Der erste Schritt bei der Mietersuche ist immer die Frage, an wen Sie denn überhaupt vermieten wollen. Seien Sie dabei unbedingt ehrlich zu sich selbst und lassen Sie sich nicht von Trends leiten. Wenn Sie lieber ein ruhiges Rentnerpärchen in Ihrer Wohnung hätten als eine junge Familie, dann ist das völlig in Ordnung. Achten Sie bei der Festlegung Ihres Wunschmieters jedoch darauf, dass Ihre Wohnung für Ihre Zielgruppe auch interessant ist. Wenn sich die Wohnung in einem Ausgehviertel befindet, werden sich vermutlich eher wenige Rentner für sie interessieren.
In einem zweiten Schritt sollten Sie dann alle Vermarktungsmaßnahmen auf Ihren Wunschmieter ausrichten. Wenn wir bei unserem Beispiel des Rentnerpärchens bleiben, dann sollten Sie im Exposé und in der Anzeige auf die gute Busanbindung hinweisen, die fußläufige Erreichbarkeit des Supermarktes und der nächsten Apotheke sowie die Sicherheit der Nachbarschaft hervorheben. Wollen Sie hingegen an junge Familien vermieten, sollten Sie Spielplätze, Kindergärten und Grundschulen erwähnen. Dasselbe gilt für die Bilder Ihrer Wohnung. Wenn Ihre Zielgruppe eher ruhige Bilder in gesetzten Farbtönen bevorzugt, sollten Sie genau das liefern.
Gut zu wissen:
Mit der Breeze App haben Sie bereits ein übersichtliches und aussagekräftiges Exposé, dass mithilfe eines intelligenten Algorithmus automatisch auf die Suche nach Ihrem passenden Mieter geht. Hier geht’s zu unserem 3 Schritte Guide um Mit Breeze den passenden Mieter zu finden.
Achtung:
In die Vermietungsanzeige und ins Exposé gehören außerdem die Pflichtangaben zum Energieverbrauch, die Sie dem Energieausweis zu Ihrer Wohnung entnehmen können. Sollten Sie noch keinen in Auftrag gegeben haben, wird es höchste Zeit! Laut Gesetz müssen die Daten vor der Vermietung vorliegen.
Wir empfehlen Ihnen, bereits in der Vermietanzeige Angaben zu den geforderten Unterlagen zu machen. Generell sollten Ihre Mietinteressenten spätestens bei der Besichtigung die folgenden Nachweise im Rahmen ihrer Bewerbungsunterlagen vorlegen:
- Die letzten drei Einkommensnachweise. Die Miete sollte nicht mehr als ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens ausmachen.
- Aktuelle Schufa-Auskunft
- Aktuelle Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
In der Breeze App lädst Du die oben genannten Nachweise ganz bequem über Dein Smartphone in Dein Profil hoch und kannst die Unterlagen mit dem Vermieter teilen - Du entscheidest, mit wem Du Deine Unterlagen teilen möchtest.
Darüber hinaus können Sie einen kurzen Text verlangen, in dem Ihre Mietinteressenten erklären, wer sie sind und warum sie in die Wohnung ziehen wollen. Alternativ können Sie diese Angaben mithilfe einer Selbstauskunft erfragen, in der Ihre Interessenten auch ihren Beruf, ihren Arbeitgeber sowie ihr Nettoeinkommen angeben. Auch wie viele Personen in die Wohnung ziehen wollen, sollten Sie erfragen.
Du hast Breeze noch nicht für Dich entdeckt? Sieh Dir an, wie Du mit Breeze einfacher denn je den perfekten Mieter für Deine Immobilie finden kannst.
Gut zu wissen:
Als Vermieter bekommt man viele Anfragen von seinen Mietern und das Verwalten von Daten wird zu einem Chaos. Da den Überblick zu behalten fällt meist schwer. Mit Breeze Connect gehört das zum Glück der Vergangenheit, denn damit kannst Du direkt mit Deinem Mieter Kontakt aufnehmen, Angelegenheiten effektiv und einfach klären und vieles mehr.
Quelle: ratgeber-haus-verkaufen.de
Rechte & Pflichten des Vermieters
Rechte:
- Kündigung des Mieters
- Kautionszahlung
- Mieterhöhung
- Betriebskosten
- Wohnungsschlüssel der vermieteten Wohnung
- Besichtigungsrecht des Vermieters
- Halten von Haustieren
Pflichten:
- Instandhaltungspflicht
- Kostenübernahme von Reparaturen
- Beseitigung von Mängeln und Schäden in der Bausubstanz
- Beseitigung von Schimmel
- Verkehrssicherungspflicht
- Klingel- und Briefkastenschilder
- Nebenkostenabrechnung
- Bereitstellen der Heizung
- Bekanntgabe der Hausordnung
- Haus- und Gartenpflege
- Ausstellen einer Wohnungsgeberbestätigung
- Rechenschaftspflicht
Quelle: objego.de
Was passiert als Nächstes?
Nachdem Du Deinen Mieter erfolgreich gefunden und Deine ersten Mieteinnahmen erwirtschaftet hast, kannst Du fürs Erste zurücklehnen. Wenn dann die Steuererklärung kommt, musst Du die Mieteinnahmen dann auch versteuern. Aber keine Sorgen, mit unseren Tipps aus unserem Guide: Mieteinnahmen richtig versteuern: Was gehört zum Freibetrag? bist du steuerrechtlich auf der sicheren Seite und kannst Deine Steuererklärung mit ruhigem Gewissen beim Finanzamt einreichen.
Vermieten leicht gemacht - mit Breeze
Die Breeze App vereinfacht den aufwendigen Prozess von Vermietern und Wohnungssuchenden durch intelligentes Matchmaking. Wohnungssuchende sehen die Kriterien des Vermieters für die gewünschte Immobilie und Vermieter sehen die Präferenzen des Wohnungssuchenden für ihre gewünschte Wohnung. Passen die Kriterien des Vermieters und die Präferenzen des Wohnungssuchenden gut zusammen, steigen die Chancen für beide Seiten auf eine Besichtigung der Immobilie und letztlich auf den Abschluss eines Mietvertrags.
Breeze Now!
