Wie teuer und wie günstig sind Berliner Bezirke? Wir haben für Dich unsere Top 3 ausgewählt, die im Vergleich zum Vorjahr teurer bzw. günstiger geworden sind.

Berlin ist, zweifellos, eine teure Stadt. Insbesondere wenn man eine Wohnung mieten möchte. Wenn Du denkst, Berlin hätte deutschlandweit die höchsten Mieten, dann irrst Du Dich. Laut einer Studie des Instituts empirica im 1. Quartal 2022, belegt Berlin mit einem Durchschnittspreis von 14,91 € den 4. Platz, noch vor Stuttgart und Frankfurt am Main. Den höchsten Durchschnittspreis von 19,58 € hat München und belegt somit als Spitzenreiter den 1. Platz (Quelle: statista.com, Stand: April 2022). Falls Du wissen willst, ob du eine angemessene Miete bezahlst, dann lese unseren Beitrag zu Wie viel Miete kann ich mir leisten? und rechne selbst nach.

Aber zurück nach Berlin. Trotz Corona-Pandemie und Mietendeckel konnte auch 2021 ein Anstieg der Mietpreise verzeichnet werden – ein Ende ist nach wie vor nicht in Sicht. Die Berliner Bezirke mit den teuersten Mietpreisen sind: Mitte (24,26 / m2), Grunewald (21,14 € / m2) und Charlottenburg (19,21 € / m2). Die Berliner Bezirke mit den günstigsten Mietpreisen sind: Moabit (22,76 € / m2), Marzahn (10,03 € / m2) und Schöneberg (17,09 € / m2) (Quelle: wohnungsboerse.net).

In Berlin geht die Zahl der auf den Markt kommenden Immobilien von Jahr zu Jahr zurück. Wir haben die jährlichen Trends von 2015 bis 2022 verglichen und untersucht, wie viele neue Immobilien (Neubau und Bestand) pro Kalenderwoche auf dem Markt angeboten werden. Die Grafik zeigt, wie das Angebot von Jahr zu Jahr schrumpft. Klicken Sie auf die Jahre in der Legende, um sie ein- oder auszublenden.

Erste Anzeichen für Seitwärtstrends

Am 10.05.2022 liegt der Median der Angebotspreise für Immobilien in Berlin bei rund 5.360 EUR/m², was einer Entwicklung von rund 4,30 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Erstmals seit Jahren steigen die Kaufpreise damit spürbar langsamer.

In 12 Monaten wurden rund 25.590 Wohnungen in den Immobilienportalen gelistet. Im Neubau liegt der 12-Monats-Median der Listenpreise bei rund 8.140 EUR/m². In diesem Zeitraum wurden rund 5.000 Objekte auf den Markt gebracht. Die Entwicklung der Kaufpreise ist nicht in allen Bezirken Berlins homogen. In einigen Trendlagen empfinden die Marktteilnehmer die explosionsartigen Steigerungen der letzten drei Jahre als übertrieben und dämpfen die Preiserwartungen der Verkäufer. 

Scharfe Preiskurve im Neubausegment

Deutlich stärker als bei Bestandsimmobilien haben sich die Neubaupreise entwickelt, der 12-Monats-Median der Listenpreise liegt bei rund 8.140 EUR/m². In einem Jahr wurden rund 5.000 Objekte auf den Markt gebracht, die Preise stiegen im gesamten Stadtgebiet um rund 18,30 %. 

Trend

Als Deutschlands Top-Standort für Wohnimmobilien ist Berlin nach wie vor eine Trendstadt. Insbesondere Wohnimmobilien sind als Kapitalanlage gefragt, da die Engagements von der Kleinstanlage bis zum Mehrfamilienhaus skaliert werden können. Wohnimmobilien in Berlin haben sich auch in der Pandemie als krisenresistent erwiesen und der Ukraine-Konflikt hat bisher nicht zu ernsthaften Problemen auf dem Berliner Immobilienmarkt geführt. Die Preisentwicklung wird weiterhin von der Nachfrage getrieben. Die "organischen" Zuzüge ziehen wieder an, sind aber noch nicht wieder auf dem Niveau von vor der Pandemie. Die große Zahl von Flüchtlingen, die ihre Heimat in der Ukraine verlassen müssen, dürfte den Immobilienmarkt zusätzlich unter Druck setzen. 

Derzeit erhöhen die Banken die Zinssätze für Immobilienfinanzierungen, was im Segment der privaten Investoren zu Schwierigkeiten führen könnte. Bei den institutionellen Anlegern bleibt der Anlagedruck trotz steigender Zinsen hoch. Immobilien werden genauer geprüft und überzogene Preisvorstellungen von Eigentümern werden nicht mehr automatisch erfüllt. 

Über Regulierung wird in Berlin derzeit fast nicht gesprochen, sie wird von den meisten Marktteilnehmern als Normalität akzeptiert. Die großen Streitpunkte Mietobergrenzen und Vorkaufspraxis sind mit den höchstrichterlichen Urteilen aus Karlsruhe und Leipzig im Jahr 2021 geklärt.  

Schließlich ist die Bautätigkeit in Berlin auf einem hohen Niveau und wird den Mietmarkt langfristig entlasten. Allerdings lassen die steigenden Grundstücks- und Baukosten die Preise für neue Eigentumswohnungen in Berlin rasant ansteigen und haben eine Sogwirkung auf die Preise für Bestandswohnungen. Die Grenze für Preissteigerungen im Segment der Eigentumswohnungen in Berlin werden Kaufkraft und Haushaltsnettoeinkommen sein.

Quelle: www.guthmann.estate und www.homeday.de

Bildquelle: Pexels

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